Налог на недвижимость — имущественный налог, который платят организации и индивидуальные предприниматели за капитальные строения и сооружения, находящиеся у них в собственности или в долгосрочной аренде с правом выкупа. В 2026 году правила исчисления остаются стабильными, но региональные коэффициенты пересмотрены — это значит, что для бизнеса в отдельных районах налог изменился. В этой статье разберём, кто платит налог, как считается его база, какие применяются льготы и куда обращаться при спорной кадастровой стоимости.
Кто платит налог на недвижимость
Плательщиками являются:
юридические лица — собственники капитальных строений (зданий, сооружений, помещений нежилого фонда);
индивидуальные предприниматели, использующие объекты недвижимости в предпринимательской деятельности (склады, магазины, офисы, производственные помещения);
арендаторы по долгосрочным договорам аренды у государства с правом последующего выкупа;
физические лица — за квартиры, дома, гаражи, машино-места, но это отдельная категория налога с собственным расчётом.
Сегодня говорим о налоге, который касается бизнеса — то есть юрлиц и ИП. У них механизм расчёта одинаковый по сути, но различаются ставки и применяемые региональные коэффициенты.
Объект налогообложения
Налогом облагаются капитальные строения и сооружения — то есть объекты, прочно связанные с землёй, перемещение которых без несоразмерного ущерба невозможно. К ним относятся:
здания (производственные, складские, торговые, административные, гаражные);
сооружения (резервуары, мачты связи, газопроводы, эстакады, причалы);
встроенные и пристроенные помещения нежилого назначения;
объекты незавершённого строительства, если они достигли определённой степени готовности и облагаются по специальной норме.
Не облагаются: оборудование внутри здания, движимое имущество (даже крупное — станки, машины), временные сооружения (павильоны, балаганы, контейнеры без фундамента), объекты, находящиеся на консервации по установленному порядку.
База налога: остаточная или кадастровая стоимость
База налога — стоимость объекта. Здесь возможны два подхода:
Первый — остаточная балансовая стоимость для юрлиц. Берётся первоначальная стоимость объекта (по которой он принят на учёт) минус накопленная амортизация. По мере амортизации база ежегодно снижается, налог тоже снижается.
Второй — кадастровая стоимость. Применяется для отдельных категорий объектов и плательщиков. Кадастровая стоимость определяется государственным комитетом по имуществу — это «оценочная» стоимость объекта, не привязанная к балансовой и не уменьшающаяся с амортизацией. У ИП, использующих недвижимость в бизнесе, база — обычно именно кадастровая, потому что у них нет балансового учёта основных средств в традиционном смысле.
Знать, какая именно база применяется к вашему объекту, важно — это разница в десятки процентов суммы налога. Уточнить можно в выписке из реестра прав на недвижимость и в учётной карточке инспекции по налогам и сборам.
Ставка налога и региональные коэффициенты
Базовая ставка налога на недвижимость в Беларуси в 2026 году — единая по всей стране и установлена Налоговым кодексом. Однако местные советы депутатов имеют право корректировать ставку повышающим коэффициентом (обычно до 2.0) или понижающим — для отдельных категорий плательщиков или видов деятельности.
Это значит: один и тот же объект в двух разных районах может облагаться разной фактической ставкой. Особенно сильно это сказывается в крупных городах — Минск, Брест, Гомель — где базовая ставка часто умножается на повышающий коэффициент для коммерческой недвижимости.
Где найти актуальный коэффициент для вашего района: на сайте местного исполкома в разделе «решения по местным налогам и сборам» или у бухгалтерской службы районной налоговой инспекции.
Расчёт налога: пример
Пусть ООО «Эпсилон» владеет офисным помещением 120 кв. м в Минске. Балансовая стоимость на начало года — 200 000 руб., накопленная амортизация — 30 000 руб. Базовая ставка налога — 1% (условно для примера). Региональный коэффициент для Минска по коммерческой недвижимости — 1.5 (условно).
База: 200 000 − 30 000 = 170 000 руб. Налог за год: 170 000 × 1% × 1.5 = 2 550 руб. К уплате равными квартальными платежами по 637,50 руб. в квартал.
В следующем году база уменьшится за счёт начисленной амортизации, и налог тоже снизится. Это естественный тренд для юрлиц с балансовым учётом — старые здания со временем платят меньше налога.
Льготы и освобождения
Налоговый кодекс предусматривает значительный список льгот по налогу на недвижимость. Основные категории:
объекты социального назначения — школы, больницы, спортивные сооружения определённого профиля;
капитальные строения религиозных организаций, используемые в культовых целях;
объекты культурного наследия по специальному перечню;
временные льготы по объектам, вводимым в эксплуатацию после нового строительства;
льготы для отдельных категорий бизнеса — например, для резидентов СЭЗ, ПВТ, для производителей в сельских населённых пунктах;
льготы по объектам, законсервированным в установленном порядке.
Льгота не применяется автоматически — её нужно заявить в декларации. Для большинства льгот требуется подтверждающий документ (заключение, акт, решение). Если льгота применена неправомерно, налоговая пересчитает налог за весь период с пенями и штрафами.
Декларация и сроки уплаты
Декларация по налогу на недвижимость подаётся раз в год — в начале налогового периода (обычно до 20-х чисел января). В декларации указываются все объекты, их база, применяемые льготы и расчётная сумма налога за год.
Уплата налога производится ежеквартально равными долями — каждая четверть года равная сумма. Сроки уплаты строго привязаны к концу каждого квартала и регулярно публикуются в налоговом календаре.
Если в течение года объект приобретается или выбывает, плательщик подаёт уточнённую декларацию. Налог пересчитывается пропорционально количеству полных месяцев владения объектом.
Спорная кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость объекта может оказаться завышенной по сравнению с рыночной — это частая ситуация после плановых переоценок. Если плательщик считает, что кадастр не соответствует реальной стоимости, он имеет право оспорить её через специальную процедуру в комиссии при территориальном комитете по имуществу или в суде.
Процедура оспаривания требует независимой оценки от лицензированного оценщика. Стоимость экспертизы — обычно от 500 до 3000 руб. в зависимости от объекта. Если разница между кадастровой и реальной стоимостью значительная (например, в 1.5-2 раза), оспаривание экономически оправдано — налог пересчитают на новой базе с момента вступления решения комиссии в силу.
Типичные ошибки
Что чаще всего идёт не так:
Объект не включён в декларацию — забыли учесть после приобретения. Камеральная проверка обнаружит при сверке с реестром, потребуется уточнённая декларация и доплата.
Применена базовая ставка без регионального коэффициента. Налог занижен, налоговая доначислит.
Применена льгота без подтверждающих документов. Льгота отменяется при проверке.
Не пересчитан налог при выбытии объекта. Платежи продолжают идти за уже проданный объект.
Объект незавершённого строительства не отражён в декларации, когда уже подлежал налогообложению.
Как Accountant AI считает налог на недвижимость
Если у организации несколько объектов недвижимости, ручной расчёт быстро становится трудоёмким и ошибочным. Accountant AI ведёт реестр объектов с указанием базы, ставки, коэффициента и применяемых льгот. Каждый квартал система автоматически считает сумму к уплате и формирует платёжку. Декларация на следующий год генерируется в один клик из реестра.
При вводе нового объекта или выбытии старого система автоматически пересчитывает налог за период владения, чтобы не было ни переплат, ни недоплат. Уведомления о сроках уплаты и сдачи отчёта приходят заранее.
Эта статья — общий обзор налога на недвижимость для бизнеса. Региональные коэффициенты и местные льготы существенно влияют на итоговую сумму — обязательно сверяйтесь с решениями местного совета депутатов или с действующей редакцией Налогового кодекса на nalog.gov.by.