Земельный налог — имущественный налог, который платят организации, индивидуальные предприниматели и физические лица за земельные участки, находящиеся у них в собственности, постоянном или временном пользовании, пожизненном наследуемом владении или аренде у государства. В 2026 году расчёт земельного налога остаётся привязан к кадастровой стоимости и целевому назначению участка, что для бизнеса означает существенные различия в налоговой нагрузке в зависимости от вида использования земли. Разберём, как считается налог, какие применяются ставки и можно ли уменьшить сумму через оспаривание оценки.
Кто и за что платит
Плательщиками являются:
юридические лица — собственники участков и арендаторы земель государственной собственности;
индивидуальные предприниматели, использующие землю в предпринимательской деятельности;
физические лица — владельцы земельных участков под жилые дома, дачи, гаражи (это отдельная категория, рассчитывается по-другому).
Для бизнеса важно: налог платится не только за участки в собственности, но и за арендуемые у государства. То есть взяв в долгосрочную аренду у местной администрации участок под склад, вы становитесь плательщиком земельного налога — независимо от того, что собственник остался у государства.
База налога: кадастровая стоимость
База земельного налога — кадастровая стоимость участка. Это «государственная оценка», определяемая по результатам массовой кадастровой оценки, проводимой раз в несколько лет. Кадастровая стоимость хранится в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
Узнать кадастровую стоимость своего участка можно несколькими способами:
запросить выписку из ЕГРНИ в местном агентстве по государственной регистрации;
посмотреть в личном кабинете на сайте Государственного комитета по имуществу;
получить уведомление от налоговой инспекции с указанием базы;
запросить кадастровую справку через единый портал государственных услуг.
Если кадастровая стоимость не определена для какого-то участка, налог считается по нормативной ставке за гектар — отдельные значения, утверждённые для разных категорий земель.
Ставка налога по целевому назначению
Главная особенность земельного налога — ставка зависит от целевого назначения участка, а не от воли плательщика. Налоговый кодекс выделяет несколько категорий с собственными ставками:
Земли промышленности — для размещения производств, складов, инфраструктуры.
Земли коммерческого использования — под магазины, офисы, торговые центры. Обычно самая высокая ставка.
Земли общественной застройки — под учреждения культуры, образования, здравоохранения.
Земли жилой застройки многоэтажной — под многоквартирные дома (на компании-застройщиков).
Земли жилой застройки усадебной — под частные дома, дачи. Самые низкие ставки.
Земли сельскохозяйственного назначения — для производства сельхозпродукции.
Земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения.
Земли лесного и водного фонда — отдельные правила.
Целевое назначение установлено решением местных органов власти и записано в правоустанавливающих документах на участок. Изменить целевое назначение — отдельная и непростая процедура, требующая согласований.
Ставка + региональные коэффициенты
Аналогично налогу на недвижимость, базовая ставка земельного налога может корректироваться местными советами депутатов повышающим или понижающим коэффициентом. Чем крупнее населённый пункт и центральнее расположение участка, тем выше коэффициент.
Например, базовая ставка для земель коммерческого назначения может составлять 1.5% от кадастра, а в центре Минска применяется коэффициент 2.0 — итого 3% от кадастровой стоимости в год. Это существенная сумма для дорогих участков под торговыми центрами в столице.
Расчёт налога: пример
ИП Романов владеет участком 15 соток (0.15 га) под автостоянку (коммерческое назначение) в Гомеле. Кадастровая стоимость участка — 80 000 руб. Базовая ставка для коммерческих земель — 1.2% (условно). Региональный коэффициент Гомеля для коммерческих участков — 1.4 (условно).
Налог за год: 80 000 × 1.2% × 1.4 = 1 344 руб. К уплате четырьмя ежеквартальными платежами по 336 руб.
Если кадастровая стоимость увеличится после переоценки до 100 000 руб., налог вырастет до 1 680 руб. Поэтому переоценки кадастровой стоимости — событие, на которое надо реагировать: проверить новую оценку, при необходимости оспорить.
Льготы по земельному налогу
Льготы предусмотрены для:
земель общего пользования населённых пунктов (улицы, площади, скверы);
участков, занятых объектами историко-культурного наследия;
земель сельскохозяйственного назначения, используемых сельхозпроизводителями;
участков под объектами здравоохранения, образования, культуры;
земель резидентов СЭЗ, ПВТ, индустриальных парков — на установленный период льготы;
новых объектов на период льготного освоения территории;
земель сельских населённых пунктов для определённых видов деятельности.
Льгота применяется по заявлению плательщика с подтверждающими документами. Без заявления налог считается по полной ставке, даже если объективно льгота положена.
Когда меняется налог в течение года
Если в течение года меняется состав ваших участков — приобрели новый или продали старый — налог пересчитывается пропорционально числу полных месяцев владения. Подаётся уточнённая декларация, доплата или возврат происходят в установленные сроки.
Если в течение года меняется целевое назначение (например, перевели землю из категории промышленных в категорию коммерческой), налог пересчитывается с момента такого изменения по новой ставке.
Если кадастровая стоимость пересмотрена в результате переоценки — новые ставки применяются с первого числа налогового периода, следующего за периодом утверждения новой оценки. Перерасчёта за прошлые годы не делают, кроме редких случаев исправления явной ошибки оценки.
Оспаривание кадастровой стоимости
Кадастровая стоимость — главный рычаг для уменьшения земельного налога, если оценка явно завышена. Процедура оспаривания:
Получаете независимую оценку рыночной стоимости участка от лицензированного оценщика.
Подаёте заявление в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости при территориальном комитете по имуществу с приложением отчёта об оценке.
Комиссия рассматривает заявление (обычно 1-2 месяца) и принимает решение: пересмотреть кадастр в соответствии с рыночной оценкой или отказать.
При отказе — обжалование в суд.
После положительного решения новая стоимость применяется со следующего налогового периода. За прошлые периоды перерасчёт обычно не делают. Стоимость процедуры (оценка + госпошлина) — несколько сотен или тысяч рублей; если ожидаемая экономия по налогу за несколько лет это перекрывает, оспаривание оправдано.
Декларация и сроки уплаты
Декларация по земельному налогу подаётся юрлицами и ИП ежегодно в начале налогового периода. В декларации перечисляются все участки с указанием площади, кадастровой стоимости, целевого назначения, применяемых льгот и ставки.
Уплата производится ежеквартально равными долями — обычно к 22-му числу первого месяца каждого квартала. При запоздании — пени по ставке 1/360 рефинансирования за каждый день просрочки.
Если в году появились новые участки или выбыли старые — подаётся уточнённая декларация, и доплата/возврат происходят в следующем платёжном квартале.
Типичные ошибки
Что часто упускают плательщики:
Не отражают в декларации арендованные участки. Аренда у государства — это тоже плательщик земельного налога.
Используют устаревшую кадастровую стоимость, не проверив последнюю переоценку.
Применяют ставку не того целевого назначения. Особенно часто — берут «промышленные» ставки для участков коммерческого использования.
Не пересчитывают налог при изменении состава участков в течение года.
Не оспаривают явно завышенную кадастровую стоимость и платят больше, чем могли бы.
Как Accountant AI ведёт земельный налог
Если ваша организация владеет несколькими участками, особенно в разных регионах с разными коэффициентами, ручной учёт быстро становится сложным. Accountant AI ведёт реестр участков с указанием площади, кадастра, целевого назначения и применяемого регионального коэффициента. Налог считается автоматически на каждый квартал, формируется платёжное поручение.
Система также отслеживает обновления кадастровой стоимости из ЕГРНИ — если кадастр участка изменился, в учёте сразу появится уведомление. Декларация на год формируется в один клик. При покупке или продаже участка пересчёт за период владения происходит автоматически.
Эта статья — общий обзор земельного налога в Беларуси. Региональные коэффициенты и местные льготы существенно влияют на сумму налога — обязательно сверяйтесь с решениями местного совета депутатов и с действующей редакцией Налогового кодекса на nalog.gov.by.